Vermieters Kündigung bei Abriss und geplantem Neubau

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist in der Regel für den Vermieter sehr schwer, wenn nicht geradezu unmöglich. Im Gegensatz zum Mieter ist der Vermieter verpflichtet, die ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen. Welche Gründe relevant für eine Kündigung sein können, grenzt das Gesetz überdies ein.

Neben den am relevantesten Kündigungsgrund auf Vermieterseite, der sogenannte Eigenbedarf, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für den Vermieter aber auch dann möglich, wenn dieser durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlichen und angemessenen Verwertung gehindert wird. Was zunächst einfach klingt, war in der Praxis über Jahrzehnte eine seltene Ausnahme. Allerdings hat der BGH in den letzten Jahren die Anforderungen an die Verwertungskündigung gelockert.

Die BGH-Rechtsprechung scheint inzwischen auch bei den Instanzgerichten angekommen zu sein. So hat jüngst das Landgericht Köln der Verwertungskündigung eines Vermieters stattgegeben, der ein ca. 100 Jahre altes und baufälliges Gebäude abreißen wollte. Anstelle des maroden Altbaus sollte die Wohnfläche nahezu versechsfacht und überdies energetisch moderner und sozialer Wohnraum geschaffen werden. Diese Konstellation zeigt, dass durch die BGH-Rechtsprechung eine deutliche Lockerung nicht wirklich eingetreten ist. Nur da, wo der Vermieter „eine gute Story präsentieren kann“, dürften im Einzelfall die Erfolgsaussichten gestiegen sein.

Der Mieter wiederum ist im Falle eines Kündigungsausspruches gut beraten, mögliche Härtegründe juristisch prüfen zu lassen und der Kündigung fristgerecht zu widersprechen.

Aber auch diesbezüglich hat das Landgericht Köln den Mietvertragsparteien für die Zukunft einen pragmatischen Weg aufgezeigt. Wenn der Vermieter dem Mieter angemessenen und zumutbaren Ersatzwohnraum anbietet, kann dies einen Widerspruch wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB ins Leere laufen lassen. Des Weiteren könnte der Vermieter dem Mieter Umzugskostenzuschüsse oder die Übernahme von Maklerkosten anbieten.

In jedem Fall ist es die bessere Lösung, gegebenenfalls auch mit anwaltlicher Unterstützung, den Konflikt durch eine Aufhebungsvereinbarung einvernehmlich zu regeln. Angesichts der potentiellen Wertsteigerung durch Beendigung des Mietverhältnisses, ist der Vermieter gut beraten, dem Mieter hier entgegenzukommen.

 

LG Köln, Urteil vom 21.03.2018 – 9 S 18/18