Prospekthaftung beim Immobilienkauf

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, wird in der Regel einen Ausschluss der Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag vorfinden. Üblicherweise wird der Verkäufer bestenfalls eine sogenannte Kenntniserklärung dahingehend abgeben, dass ihm keine offenkundigen Mängel an der Immobilie bekannt sind. Will der Käufer, dass der Verkäufer für bestimmte Eigenschaften der Immobilie einzustehen hat, so muss dies zwingend auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, da die Beurkundungspflicht bedingt, dass alle mit dem Immobilienverkauf im Zusammenhang stehende Abreden der Parteien in der Kaufvertragsurkunde niedergelegt sind.

Dieses Vorgehen ist grundsätzlich nicht zu beanstanden und insbesondere für den Verkauf gebrauchter Wohnimmobilien wichtig, da von einem privaten Verkäufer oder Käufer kaum die für eine technische Untersuchung der Immobilie erforderlich Sachkenntnis erwartet werden kann. Dennoch hat der BGH in einer Entscheidung vom 9.2.2018 entschieden, dass unter bestimmten Voraussetzungen Angaben aus dem Verkaufsexposé auch dann Gewährleistungsansprüche des Käufers begründen können, wenn sie nicht im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich genannt worden sind. Wer zum Beispiel einen Altbau als „nach neuestem Standard renoviert“ anpreist, der kann auch für Feuchtigskeitsschäden aufgrund von Baumängeln aus der Sanierung haften, gleich ob diese Eigenschaft im Kaufvertrag zugesichert wurde oder nicht!

Aus diesem Grund ist Vorsicht bei der Erstellung von Exposés geboten und insbesondere die Angaben eines etwaig beauftragten Maklers genauestens zu überprüfen.

BGH vom 9.2.2018, Az. V ZR 274/16