Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Das Thema Schönheitsreparaturen ist ein Dauerbrenner in der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Am 22.8.2018 erging  erneut ein Urteil; diesmal zu der Frage, ob der Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung Schönheitsreparaturen auszuführen hat, wenn er mit dem Vormieter eine Übernahme von Renovierungsverpflichtungen aus dem Altmietverhältnis verabredet hat.

Der BGH hat  mit einem Verweis auf seine ohnehin gefestigte Rechtsprechung eine Pflicht des Mieters abgelehnt. Im Falle der Übergabe einer unrenovierten Wohnung können dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht ohne einen angemessenen Ausgleich auferlegt werden. Eine solche Regelung würde, so der BGH, den Mieter dazu verpflichten, etwaige Renovierungen vorzunehmen und Schäden zu beseitigen, die noch vom Vormieter verursacht wurden. Ein solches Vorgehen entzieht sich der Risikosphäre des Mieters und benachteiligt diesen unangemessen.

Diese Entscheidung ist im Grundsatz nicht neu. Die hier zu entscheidende Nuance (Bewertung einer Abrede mit dem Vormieter) dürfte in der Praxis ohnehin nur geringe Bedeutung haben. Dennoch war auch diese Entscheidung erneut Anlass dafür, die Debatte um die Abwälzung von Schönheitsreparaturen anzuheizen. Die Entwicklung der Rechtsprechung ist eindeutig und in dieser Linie bleiben sich die Gerichte  treu. Nach dem gesetzlichen Leitbild hat (was vielen privaten Vermieter nicht klar ist), der Mieter keine Schönheitsreparaturen zu leisten. Eine solche Verpflichtung trifft den Mieter nur dann, wenn der Vertrag  eine entsprechend wirksame Regelung vorsieht. Ist diese Regelung unwirksam, so ist für die Renovierungen entsprechend der Gesetzeslage wieder der Vermieter verantwortlich. Auch wenn sich die Entscheidung auf ein Wohnraummietverhältnis bezieht, dürfte für die Vermietung von Gewerberäumen nichts anderes gelten.

Daher ist nach wie vor Vorsicht bei der Gestaltung von Schönheitsreparaturklauseln geboten. Es empfiehlt sich dringend, dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (denkbar wäre eine Mietreduzierung am Anfang) zu gewähren und damit das Schiff in etwas sichere Häfen zu segeln.

BGH, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16